惊！上海有二手房首付快亏没了！但这些小区却涨了？

上海二手房持续下跌

根据网上房地产数据显示，10月份上海二手房网签15084套，环比9月17500套，减少2408套，环比下降14.5%。

从成交面积来看，平均单套成交面积是79平米，意味着二手成交主力还是以刚需为主。

从全年趋势来看，10月二手成交确实不高，属于全年较低的水平。根据我们对市场观察，上海10月二手房小区绝大部分房源，都有不同程度的价格松动。这一现象已经得到了市场共识。

紫竹"学区房"价格缩水

有网友表示，自己2021年买的紫竹“学区房”——紫竹半岛花园，已经跌去快一个首付了。

据说，当时成交单价还在9.5万左右，加上税费成交单价在10万+，而现在上海链家上面显示，紫竹半岛花园二手成交单价跌到7.8万/㎡。

这意味着，2年时间二手成交价格相差2万2/㎡，如果按照建筑面积约73平米计算，账面上似乎已经”亏“了160万+。

为什么紫竹半岛花园跌这么狠？根据进一步调查，除了整体市场因素之外，主要原因是因为对口华二成绩不如预期。这直接削弱了紫竹半岛花园“学票”的溢价空间，也让该项目的居住价值回归"本源"。

什么房子逆势上涨？

不过现在上海有些区域的二手房，开始出现了止跌信号。到底有哪些区域，什么样的房子这么抗跌？我们盘点了一番！

钻石区"老破小"

虽然很多人似乎看不上“老破小”，但实际从认识中介那里得知，相比那些千万级的次新住宅，像黄浦市中心的"老破小"仍然有一定的成交量。

为什么有人买老破小呢？抛开学区房，主要原因是：

• 1、交通方便
• 2、总价低
• 3、配套资源集中
• 4、可以博一把"动迁"

当然，鱼和熊掌往往无法兼得，如果想要享受配套资源的便利性，又想要居住舒适性，那每个人都要做出一番选择。
黄浦世博滨江

虹口北外滩

静安寺

徐汇内环

浦东御桥

另外，浦东中环具有优质学区资源的商品房小区，价格也相对比较坚挺。比如浦东御桥，以活力城为中心的区域是浦东公认的高端社区之一。其中，最有名的是建平实验中学地杰国际城校区，是九年一贯制的公立学校。
万科海上传奇距离地铁站比较近，小区3房为南北通透户型，且不靠近高压电线，价格稳定在11万+以上。
另外一个仁和都市花园，户型小区环境都比较好，就是离地铁远一些。据说小区旁边在新建学校，让很多家庭格外期待！

朱家角次新房

最近远郊的二手房不太好过，咨询了一下中介，表示无论是嘉定、宝山还是松江、奉贤等，都有不同程度的跌幅。
不过，青浦朱家角却一反常态，走出了一波独立行情。
这其中可能有几个利好组成：

• 1、可能华为入驻，给予朱家角区域一定的产业支撑。
• 2、官方指导价在涨，上海三批次土拍，朱家角地块从单价4.2涨到4.4万，西岑首拍就是3.8万/平米，比临港还要贵一点，未来预期上调。
• 3、朱家角交通、医疗、教育已逐步完善。拥有17号线西延伸+建设中的示范区线，；聚集四大三甲医院，包括长三角互联网医院、红房子医院（已竣工）、中山医院新城院区（规划）和儿童医院（规划）；还有著名民办学校兰生学校（幼儿园至高中），以及周边规划一大波公立学校。

区域标杆小区

如今，上海改善住房的需求非常旺盛。其中内环内，还是首选核心城区。
作为黄浦滨江标杆小区——绿城黄浦湾属于逆市之王，在低迷的楼市背景下，仍然稳定在20万+的成交价格。主要原因，可能除了地段因素之外，还包括黄浦滨江、以及老城区未来的一系列规划利好。

此外，作为张江板块标杆小区——万科翡翠公园，大户型3房的成交价格也非常坚挺，一直稳定在12-13万+的水平。
这主要源自于项目位居张江核心区域，资源占位最佳，同时张江长期新房断供，导致二手品质新房非常稀缺。

由此可见，在上海楼市分化的大背景下，标杆小区往往能经得起时间的考验，在地段、品质和稀缺性方面脱颖而出。这就是标杆小区独一无二的价值所在。

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